La fiscalité immobilière est l’une des plus importantes. Les revenus immobiliers comme les loyers perçus peuvent en effet être imposés jusqu’à 50%. Pourtant, il existe une échappatoire qui peut vous permettre de réduire considérablement la fiscalité de votre immobilier, grâce aux emprunts. Il est même possible que les revenus immobiliers soient intégralement exonérés d’impôt. Comment cela est-il possible et comment faut-il procéder pour en tirer profit ?
Tout propriétaire de bien immobilier est assujetti à un impôt qui peut prendre deux formes, sous forme de précompte immobilier annuel ou à travers la déclaration d’impôt intégrant tous vos revenus, y compris les revenus immobiliers. Le précompte immobilier indexé sur le revenu cadastral est calculé à partir de l’estimation de la valeur locative du bien à laquelle on soustrait 40% représentant les frais d’entretien et de réparation annuelle. Un bien immobilier loué pour un usage personnel est imposé sur la base du revenu cadastral tandis qu’un bien loué à titre professionnel est imposé sur la base du loyer réel. L’ensemble de tous ces revenus immobiliers est imposé au taux marginal de 50%.
Déductibles, cela signifie que les intérêts cumulés peuvent être soustraits de l’ensemble de vos revenus immobiliers. Concrètement, si vous souscrivez un crédit dont les intérêts annuels atteignent 4500€ et que d’autre part vos revenus immobiliers pour la même année sont de 6000€, en déduisant les intérêts du prêt, votre base imposable est ramenée à 1500€. Dans ce cas, au lieu de payer un impôt de 2250€ sous un taux de 50%, vous ne payez plus que 750€. La différence est considérable. Il est même possible que vous soyez entièrement exonéré d’impôt si les intérêts d’emprunt et les revenus immobiliers s’équilibrent et s’annulent.
Bien évidemment, ce ne sont pas tous les prêts qui sont concernés par cette mesure. Il faut que le prêt ait un lien direct avec un bien immobilier, qu’il serve notamment à financer la rénovation ou pour réaliser des travaux d’amélioration. L’emprunt hypothécaire est le premier concerné mais les prêts à la consommation ou prêts à tempérament utilisés à des fins immobilières bénéficient également de la même faveur.
Imaginez que vous souscriviez un prêt affecté en vue de réaliser une extension, les intérêts de ce prêt peuvent dans ce cas être déduits de vos revenus immobiliers. Un prêt personnel non affecté peut également faire l’objet de déductions d’intérêts lorsque les fonds ont été utilisés pour des opérations relatives à un bien immobilier. La déduction n’est cependant pas automatique et la preuve du lien direct entre le prêt et le bien immobilier doit donc être fournie. La preuve peut être apportée par tous moyens.
Cet allègement fiscal concerne néanmoins un seul emprunt. En effet, il n’est pas possible de cumuler les intérêts de plusieurs prêts et espérer les déduire de votre revenu immobilier.
